Expertise
Immobilier patrimonial
L'immobilier comme classe d'actifs, pas comme produit fiscal.
Une classe d'actifs centrale
Décorrélation partielle des marchés financiers, régime fiscal différencié, financement par effet de levier : l'immobilier conserve une place structurelle dans une allocation. Mais ce n'est pas un objectif fiscal — il doit s'intégrer à une architecture globale, sans accumuler des dispositifs sans cohérence.
Quatre véhicules, une cohérence
SCPI sélectionnées — une dizaine retenues parmi 200+, sur la solidité de la société de gestion, le taux d'occupation, les frais négociés ; en direct ou via assurance-vie.
Nue-propriété temporaire — décote de 30 à 40 %, aucune fiscalité pendant le démembrement, récupération de la pleine propriété en franchise au terme.
LMNP géré — résidence gérée, amortissement neutralisant l'imposition des loyers, à sélectionner sur la qualité de l'exploitant.
Déficit foncier — jusqu'à 10 700 € déductibles du revenu global par an, pour les investisseurs déjà imposés sur des revenus fonciers.
Points de vigilance
- Une SCPI n'est pas liquide ; le marché secondaire peut se figer.
- La performance affichée n'inclut pas les frais de souscription (8 à 10 %) : recalculer le net.
- Le LMNP suppose un exploitant solide ; sa faillite rend l'actif quasi invendable.
- Le déficit foncier ne profite qu'aux investisseurs déjà fiscalisés sur du foncier.